Être à la fois propriétaire d’un bien et locataire d’un autre n’est pas contradictoire : cette double situation est fréquente et légale. Elle soulève des questions fiscales spécifiques que nous détaillons ici pour vous aider à comprendre les obligations déclaratives, les charges récupérables et les choix fiscaux à considérer selon chaque configuration.
Les points importants :
Clarifiez ce qui relève de vos revenus et de vos charges pour optimiser votre imposition et éviter les erreurs de déclaration.
- Déclarez systématiquement les loyers perçus : location vide = revenus fonciers (micro-foncier ou régime réel), location meublée = BIC (LMNP/LMP).
- Les loyers que vous payez en tant que locataire ne sont généralement pas déductibles : ne les imputez pas sur vos revenus fonciers.
- Pour colocation ou location d’une chambre, ventilez recettes et charges au prorata (surface/usage) et conservez justificatifs (factures, contrat, plans).
- Si vos charges réelles dépassent l’abattement, privilégiez le régime réel pour déduire intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, etc., en tenant une comptabilité rigoureuse.
- Étudiez la location meublée pour ses amortissements et avantages BIC, mais vérifiez aussi l’impact des prélèvements sociaux et la complexité déclarative.
Comprendre la dualité propriétaire-locataire
Propriétaire désigne la personne détentrice d’un bien immobilier, titulaire des droits de propriété et responsable de certaines charges liées au bien (entretien, taxe foncière, assurances). Le propriétaire peut exploiter le bien en le mettant en location ou l’occuper lui-même.
Locataire est la personne qui occupe un logement en vertu d’un bail et verse un loyer au propriétaire. Le locataire bénéficie de droits d’usage pendant la durée du bail et n’est pas redevable de la taxe foncière.
Il est courant d’être propriétaire d’un logement mis en location tout en louant un autre logement pour y vivre. Cette situation peut aussi survenir lorsque vous louez une partie de votre propre bien (colocation, chambre chez l’habitant) tout en étant locataire ailleurs. La coexistence des deux statuts implique de distinguer clairement les revenus et charges liés à chaque rôle.
Implications fiscales de cette double fonction
Revenus fonciers imposables
Les loyers perçus par un propriétaire doivent être déclarés et sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu’il s’agit d’une location vide, ou à la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) pour une location meublée selon le statut choisi (LMNP/LMP). Les revenus locatifs sont également assujettis aux prélèvements sociaux.
Lorsque vous percevez des loyers, il existe deux approches fiscales principales pour déterminer l’imposition : le régime micro-foncier ou le régime réel. Le régime choisi influence le montant imposable puisque le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges éligibles (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, assurances, taxe foncière récupérée, etc.), tandis que le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire.
Loyers payés en tant que locataire
Les loyers que vous versez pour occuper un logement ne sont pas déductibles de vos revenus imposables dans la plupart des cas. Cette règle s’applique que vous louiez pour votre résidence principale ou pour un logement secondaire.
Il existe des exceptions très limitées (par exemple certaines aides aux logements, dispositifs sociaux ou situations professionnelles spécifiques), mais en règle générale les loyers payés n’atténuent pas votre base imposable. Ainsi, être locataire n’offre pas d’avantage direct sur votre impôt sur le revenu via la déduction des loyers.
Gestion fiscale en cas de location partielle
Cas de colocation ou location d’une chambre
Si vous louez une partie de votre logement (colocation, chambre chez l’habitant, location étudiante), seuls les revenus issus de la portion louée doivent être déclarés. Il faut ventiler les recettes entre la part utilisée par le propriétaire et la part louée.
Le propriétaire peut déduire des charges au prorata de la surface ou de l’usage loué. Les dépenses déductibles comprennent notamment les travaux, les intérêts d’emprunt liés au bien concerné, les charges de copropriété, les primes d’assurance et certaines taxes. Le régime réel est souvent plus avantageux dès lors que les charges réellement supportées dépassent l’abattement forfaitaire du micro-foncier.
La déclaration doit clairement indiquer la proportion louée et la méthode de calcul retenue pour le prorata. Des justificatifs (factures, contrat de colocation, plans de surface) pourront être demandés en cas de contrôle.
Pour la location meublée d’une chambre, la fiscalité peut relever des BIC et offrir des dispositifs d’amortissement qui réduisent l’imposition, selon que vous soyez en LMNP ou en LMP. Il faut veiller à bien qualifier la location (meublée ou vide) pour appliquer le bon régime.
Propriété partielle d’un bien
Lorsque la propriété est fractionnée (copropriété, indivision ou détention d’une quote-part), la fiscalité est proportionnelle à la part détenue. Chaque co-indivisaire doit déclarer la quote-part des revenus fonciers correspondant à sa fraction de propriété.
Si une partie du bien détenu est louée, vous déclarez la part de loyers correspondant à votre quote-part. Les charges déductibles sont également proratisées selon la même clé. En revanche, les loyers que vous payez pour votre résidence en location ne réduisent pas ces revenus fonciers.
La coexistence de droits et d’obligations entre copropriétaires peut complexifier la gestion comptable : il est recommandé d’établir une ventilation précise des recettes et dépenses afin de justifier la répartition adoptée lors de la déclaration fiscale.
Conséquences d’être locataire
Exonération de certaines taxes
En tant que locataire, vous n’êtes pas redevable de la taxe foncière ; cette charge incombe légalement au propriétaire. Le bail peut cependant prévoir le remboursement de certaines charges ou la récupération partielle de la taxe, mais la responsabilité légale reste au nom du propriétaire.
Cette exonération de taxe foncière permet au locataire de réduire sa charge fiscale directe par rapport au propriétaire. Toutefois, d’autres dépenses (loyer, charges locatives, assurances habitation) restent à la charge du locataire et influent sur le budget global.
Du point de vue du propriétaire, la taxe foncière peut parfois être refacturée au locataire dans la mesure où le contrat de location le prévoit pour les éléments récupérables, mais fiscalement elle demeure une charge imputable au propriétaire et déductible sous certaines conditions lorsqu’il opte pour le régime réel.
Choix du régime fiscal
Régime micro-foncier vs réel
Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts n’excèdent pas un seuil (actuellement fixé autour de 15 000 euros) et que vous ne relevez pas d’un régime particulier. Il accorde un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes sans justificatifs de charges.
Le régime réel permet en revanche de déduire l’intégralité des charges réellement supportées : intérêts d’emprunt, frais de gestion, dépenses de réparation et d’entretien, travaux, primes d’assurance et taxe foncière. Ce régime devient souvent plus favorable lorsque les charges dépassent le montant de l’abattement forfaitaire ou lorsque le bien nécessite des travaux importants.
Le choix entre ces deux régimes a un impact direct sur le montant imposable et doit être évalué année par année. Le régime réel est optionnel mais, une fois choisi, il s’applique généralement pour plusieurs années et demande une tenue de comptes rigoureuse.
Par ailleurs, la location meublée relève d’un cadre distinct (BIC) et peut donner accès à des dispositifs d’amortissement et à des régimes spécifiques (micro-BIC ou réel simplifié), ce qui modifie la logique de déductions et d’imposition.
La présence de prélèvements sociaux sur les revenus locatifs doit aussi être prise en compte dans le calcul global de la charge fiscale.
Ci-dessous un tableau récapitulatif synthétique des situations courantes et de leurs implications fiscales.
| Situation | Revenus à déclarer | Loyers payés déductibles ? | Taxe foncière | Régime fiscal fréquent |
|---|---|---|---|---|
| Propriétaire loue un bien (entier) | Loyers perçus (revenus fonciers ou BIC) | Non | À la charge du propriétaire (peut être récupérée partiellement selon bail) | Micro-foncier ou réel / LMNP pour meublé |
| Propriétaire loue une partie (colocation) | Only loyers de la partie louée, au prorata | Non | Propriétaire | Régime réel souvent avantageux |
| Personne est locataire ailleurs | Revenus fonciers issus des biens détenus | Les loyers qu’elle paie ne sont pas déductibles | Taxe foncière payée par le propriétaire du logement occupé | Dépend du type de location |
| Propriété en indivision avec location | Quote-part des loyers selon part détenue | Non | Charge du propriétaire/indivisaire | Déclarations proportionnelles |
Variabilité selon le type de bien
Différents types de propriétés
Le traitement fiscal varie selon la nature du bien : résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif n’obéissent pas aux mêmes règles. La vente d’une résidence principale bénéficie d’exonérations spécifiques sur la plus-value, ce qui n’est pas le cas d’un bien mis en location.
La distinction entre location meublée et location vide est déterminante. La location meublée relève souvent du régime BIC et permet d’amortir le mobilier et le bien, tandis que la location vide entre dans la catégorie des revenus fonciers avec le choix micro-foncier ou réel. Louer à un membre de la famille entraîne des règles particulières, notamment en matière de loyers inférieurs au marché ou de conditions d’exonération.
Importance de l’étude des règles fiscales
Chaque configuration nécessite une lecture attentive des règles applicables : nature du bail, surface louée, quote-part détenue, nature des dépenses engagées et statut fiscal choisi déterminent l’imposition effective. Une mauvaise assimilation de ces règles peut conduire à des erreurs de déclaration et à des redressements.
La location non déclarée expose au risque de sanctions et de redressements.
Nous vous recommandons d’établir des simulations selon différents scénarios (régime micro-foncier vs réel, location meublée vs non meublée, location partielle) afin d’identifier la solution la plus efficace pour votre situation. Une tenue documentaire précise (contrats, factures, plans) facilite les justifications en cas de contrôle et optimise la gestion fiscale.
En résumé, la coexistence des statuts de propriétaire et de locataire impose une séparation nette des revenus et charges liés à chaque rôle. Comprendre les règles applicables permet d’optimiser la déclaration et de maîtriser l’impact fiscal de vos choix immobiliers.
